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颜建国主导中海内部换血郝时代三大权力部门成为历史

日期:2019-2-26(原创文章,禁止转载)

颜建国主导中海内部换血 “郝时代”三大权力部门成为历史

时间:2017-6-13 18:06:15

■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

上任还不到半年的中海地产执行董事主席肖肖宣告辞任后,接替者颜建国已经开始了大刀阔斧的人事调整。颜建国曾表示:“未来大改变是不会有,传统会继承。我们目标是2020年要4000亿港元,毛利率保持30%。我们会努力实现,在坚持规模与效益的同时,稳健经营发展。”

在颜建国全面兼任主席、行政总裁后,中海地产5月销售金额约为205.26亿港元,同比增长18.89%。截至2017年5月31日,中海地产今年的销售额距离“千亿”一步之遥,达到了967.62亿港元,同比增长34.14%。

架构调整与高管变动

在今年业绩会上,颜建国对于公司组织架构上进行改变,将权力下放,“我们在组织架构、管控模式、拿地方式、人员配备、公司流程上都会做出相应的调整。使得公司的效率能够进一步提高,达到更好的效果。”

此前郝建民时代,中海地产一改已实行多年的区域化制度,引进大部制纵向一体化管理制度,中海总部负责前期拿地、报建、融资等工作,而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。在业内看来,这实际上加强了总部方面对于地方区域的管控,是对权限的划分,此举必然削弱区域人事权力。

不过颜建国更倾向于扁平化的管理,用其所说:“在规模迅速扩大之后,如何利用信息化的手段,把中海的很多管理的优势变成标准化的动作固化下来,打造一个数字化的平台,实行扁平化的管理,这些方面都是适应目前变化的世界所必须做出的改变。”

因此,在中海地产内部通告的文件中,颜建国在内部管控体系上大刀阔斧,做了较大的调整:一方面,取消了郝建民时期设立的工程公司和营销公司;另一方面取消了战略管控部,改为运营管理部,同时在内部施行项目总监制。

此外,颜建国还新成立海外事业部与创新业务发展部,同时将品牌宣传、公共关系管理等职能并入综合管理部。颜建国本人则主管监察审计部、创新业务发展部和企业传讯部。

更为重要的是,在郝建民辞任之后,中海地产分管人事、财务的副总裁都相继被免职。有消息称,颜建国曾主导加强与中建总公司的联系,想引入中建总公司的人分管人事、财务业务,但是最终不了了之。

目前中海地产执行董事、副总裁兼总建筑师罗亮,兼任了执行副总裁兼运营总监,分管运营管河南军海癫痫医院陈长虹医生治疗癫痫怎么样理部、设计管理部和商业地产公司。原任北方区总经理的庄勇升任分管人事副总裁,原任财务副总监的郭光辉升任分管财务的副总裁。

另外,在1月曝光的中海地产高管会议上,颜建国给各区域公司布置下了销售目标,华南区336.4亿元,华东区328亿元,华北区292.4亿元,北方区192亿元,西部区166.5亿元。这并不是最终目标,颜建国希望4个一线城市能达到300亿元销售额,17个城市平均销售额能超过50亿元。作为新的销售目标的配合动作,有超10个地方公司的总经理及中层管理者也出现了相应调整。

有中海地产的人士对中国房地产报记者直言:“一朝天子一朝臣,从现在的公司架构来看,郝总时期的一些高管位置已经变更,颜总自己的得力干将已经走马上任了。今年大家的压力都很大,这样变动也是为了达到公司4000亿港元的目标,毕竟现在万科、恒大、碧桂园已经遥遥领先。2017年是打攻坚战的一年。此前公司以利润为王,也不追求大规模扩张,今年这些都将改变。”

前五个月拿地数量

超过去年一年

按照中海地产公布的2016年销售业绩来看,全年2106.48亿港元的销售额中,华南地区依然是中海最大的“粮仓”,贡献了462.47亿港元。华中区域紧随华南区域之后,合约物业销售额431.39亿港元,华北及北方区域则分别销售326.24亿港元、250亿港元,西部地区销售额为89.29亿港元。值得注意的是,香港及澳门也贡献了159.79亿港元。

对于中海地产来说,在规模上虽然保持了稳步增长的态势。但这样的“稳定”还需要有所突破。

众所周知,在郝建民执掌中海地产三年多时间里,中海地产完成了与中信地产及中国建筑旗下房地产板块的整合。中海地产引以为傲的或许就是两大并购所带来巨大的土地储备,而且代价低廉。

中建地产338亿元地产资产注入中海地产,其中包括1092万平方米土地储备。随后中海又通过增发配股的方式收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源,折合地价仅3550元/平方米。

低廉的土地获取让中海地产可以保持较高的利润,而在收购过程中没有采用现金的方式也为企业节省了大量现金。因此,中海地产2015年收缩购地支出,全年仅购入17 幅位于国内13 个城市共596 万平方米的土地储备,购地金额为345.3亿元。

2016年上半年一二线土地市场火爆,中海地产时常出现在拍地现场但出售依然谨慎,最后拿地的基本另有他人。中海地产2016年上半年报显示,其仅在济南、南昌、长春和香港拿了4块地,新增土地总建筑面积仅为228万平方米,拿地节奏相当谨慎。

不过这一局面在颜建国到来后迅速改变。2016年年底中海地产就花费了174.4亿元在无锡、厦门、南京、苏州、佛山、武汉、重庆和南昌收购了9宗地块。全年共花费了407亿元拿下了18宗地块,合计新增建筑面积为972万平方米。

而2017年前5个月时间,中海累计收购土地23宗,土地面积177.66万平方米,权益土地总价人民币308.52亿元。这一数目已经远超去年同时期。中海地产今年土地市场开支计划是1000亿港元,预计将获取160万平方米的土地。这个数字比过去两年拿地总开支还多290亿港元。

改变的背后是颜建国的决断,在今年1月内部会议上其提出,要增加土地市场上投入,投资拿地将列入地区公司考核指标,各地区公司要密切跟踪土地市场,保持投资连续性。

商业地产新增长点

为了达到4000亿港元的销售目标,中海地产也在将一些丢了很久的业务板块重新拾起来。

值得注意的是,在颜建国主导的次轮人事变动中,之前中海商业公司的负责人的阚洪波调任分管成本和工程,由运营总监罗亮接管商业公司。人员调动的背后也是中海地产想要发展商业的株洲儿童癫痫医院决心。过去中海商业物业的毛利率表现并不佳,2017年中海将全面提升商业物业的外伤性癫痫发作有哪些症状运营效率。

回顾中海地产,早在2011年11月,就提出了要发展商业。市场本以为中海地产此后会将部分重心移至商业地产方面,奈何遇到了和中建地产以及中信地产的整合,加上中海地产内部的架构和人事调整,也连累了商业地产这方面的发展。

2014年年初的业绩发布会上,郝建民还曾公开发声,公司商业地产项目在建楼面面积大约65万平方米,占整体建筑面积的5%,加上中国建筑旗下的商业地产项目,公司的商业项目资源约有300多万平方米,未来5年商业地产项目的占比将提升到20%,这一目标并不难实现。

查看2014年至2016年年报可以得知,2014年中海地产增加约54万平方米投资物业,2015年增加约59万平方米投资物业。2016年中海增加约46万平方米投资物业。但是在出售一些非核心投资物业的同时,中海还通过并购中信资产旗下项目增加了约30万平方米投资物业。中海地产年内在内地、港澳以一般为什么经期容易引起癫痫病发作及伦敦拥有已落成投资物业共达250万平方米。

不过,目前在中海地产的总营收占比中,来自商业地产的收入比例依然偏小。2014-2016年,租金收入分别为11.8亿港元、19.2亿港元、21.4亿港元。这在中海地产千亿元的业绩中,所占比例微乎其微。

新官上任,中海商业也必将迎来新的发展。有中海地产高管对中国房地产报记者直言:“公司此前在商业这一块的确有些薄弱,虽然有些发展,但是相比较住宅,并不是重点。以后这样的局面会得到改变,希望商业能成为业绩新的增长点。”

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